Продали орендне житло в Канаді: які податки можуть виникнути?
Ви продали квартиру, яку здавали. Банк забрав залишок іпотеки, витрати на продаж оплачені, а решта надійшла на рахунок. Чи саме з цієї суми рахуватимуть податок?
Допомога з декларацією після продажу орендного житлаУ продажу є дві різні цифри. Перша — скільки грошей лишилося вам після розрахунків. Друга — наскільки дорожче ви продали квартиру, ніж вона вам обійшлася, з урахуванням дозволених витрат. Оцю різницю називають приростом капіталу. Це ще не сума податку.
Умовний приклад
Дві суми після продажу однієї квартири
- $150 000
Залишилося після угоди
$420 000 ціна продажу − $20 000 витрат на продаж − $250 000 банку.
- $40 000
Приріст капіталу
$420 000 ціна продажу − $20 000 витрат на продаж − $360 000 вартості житла з урахуванням дозволених витрат.
Приклад показує гроші після угоди й приріст капіталу. Скільки податку може виникнути, тут не розраховуємо.
Чому сума на рахунку й приріст капіталу відрізняються
Припустімо, ви кілька років здавали квартиру, а тепер продали її за $420 000. Витрати на продаж становили $20 000. Ще $250 000 пішло на погашення іпотеки. У цьому прикладі після угоди вам залишилося $150 000.
Для розрахунку приросту капіталу, або capital gain, теж починають із ціни продажу. Скажімо, ви купили квартиру за $350 000 і маєте ще $10 000 витрат, які можна додати до її вартості для податкових цілей. Якщо від ціни продажу відняти ці дві суми і $20 000 витрат на продаж, вийде $40 000 приросту капіталу.
Погашення іпотеки вплинуло на те, скільки грошей ви забрали з угоди. Для приросту капіталу залишок кредиту не враховують. Самі $40 000 у прикладі — приріст капіталу. Сума податку, якщо він виникне, залежить від вашої декларації та історії житла.
Якщо раніше ви враховували амортизацію
Можливо, поки ви здавали житло, то щороку віднімали від орендного доходу частину вартості будівлі. У податкових документах це називають амортизацією, або Capital Cost Allowance (CCA).
Після продажу може виявитися, що частину раніше віднятої суми або всю її треба додати до доходу. У документах це називають recapture. Цю суму перевіряють окремо від приросту капіталу. Саме тому бухгалтер може попросити не лише документи про продаж, а й попередні декларації.
Два окремі питання
Що можуть перевіряти після одного продажу
- Приріст капіталу
Чи є приріст після врахування витрат?
Враховують ціну продажу, вартість житла для податкових цілей і витрати на продаж.
- Раніше врахована CCA
Чи потрібно додати амортизацію до доходу?
Дивляться на дані продажу й на те, що враховували в попередні роки.
Після одного продажу можуть виникнути обидва питання. Розрахунки роблять окремо.
А якщо ви колись жили в цій квартирі?
Можливо, ви купили квартиру для себе. Потім переїхали, кілька років здавали її й лише після цього продали. Тут мають значення дати, коли ви жили у квартирі й коли здавали її. Податкові питання іноді виникають ще в момент переходу від власного проживання до оренди або навпаки.
Під час розмови просто відтворіть, що за чим було. Якщо здавали лише частину житла, скажіть про це. Так можна з’ясувати, чи варто перевірити правила для основного місця проживання і чи потрібні документи за попередні роки.
Які документи допоможуть розібратися з продажем
Почніть із того, що у вас уже є. Зазвичай це документи з купівлі житла й підсумок розрахунків після продажу. Якщо робили суттєві поліпшення, збережіть рахунки, де видно, що саме зробили. Якщо пам’ятаєте, що заявляли CCA, або не впевнені в цьому, стануть у пригоді попередні декларації з орендним доходом.
Ми можемо перевірити приріст капіталу й питання з амортизацією, уточнити деталі та допомогти відобразити продаж в особистій декларації. Якщо в рік продажу ви ще отримували орендну плату, цей дохід також можна розглянути під час підготовки.
Читайте також: як враховують орендну плату й витрати в декларації
Продали орендне житло? Обговорімо вашу декларацію.
Розкажіть, яке житло продали і які документи вже маєте. На першій безкоштовній консультації обговоримо, що потрібно перевірити і що можемо взяти на себе.
Що клієнти пишуть про роботу з нами
Ольга вже третій рік допомагає нам з розрахунком податків. Чітко пояснює інформацію та допомагає вирішити всі питання, працює з великим терпінням і увагою до деталей. Навіть коли раптово виникла несподівана податкова проблема Ольга швидко розібралася в ситуації, все чітко пояснила й допомогла знайти рішення. Плануємо й надалі користуватися її послугами та щиро рекомендуємо.
I’ve been filing my annual tax returns with Olga and Anytime Accounting for the past three years, and I couldn’t be happier. I’ve recommended her to friends and I’m glad to do the same here. Anytime I had questions during the year, Olga was always just a phone call away. Highly recommended!
I’ve been filling my taxes with Olga at Anytime Accounting for 3 years now and I’m very happy with their work. Highly recommend
This company has been helping me with my taxes for three years now, so I can recommend them to everyone.
Офіційні канадські джерела (4)
Це сторінки CRA та Government of Canada, за якими ми перевіряли податкову інформацію у статті.
Ця стаття — загальна інформація, а не персональна податкова консультація. Ваша ситуація може відрізнятися. Для поради саме під вас — запишіться на безкоштовний дзвінок.